繰り返される大規模修繕工事

「どのくらいの周期で大規模修繕工事をすれば良いですか」というご質問をよくいただきます。
既にこちらのブログでも12年周期が一般的だとお伝えしていますが、12年ごと同じ工事を繰り返し行うという意味ではありません。
実は1回目、2回目、3回目、そしてそれ以降と、すべて別の工事をその時々の状況に合わせてカスタマイズする必要があります。

 
今回は、繰り返しやってくる大規模修繕工事についてお話します。

初めての大規模修繕工事

初回は比較的費用が抑えられるのでできるだけ費用を残し、次の工事に備えるというタスクが含まれます。
最初の大規模修繕工事では、マンションの長所を伸ばし短所を改善することと、この最初の工事をきっかけに、マンションの維持管理に対し、住民の関心を集めることが目的となります。
マンションの維持管理に住民の関心を集められれば、積立金を踏まえた工事に対する協力を得やすくなります。
前者を設定すれば、工事をどのような方向性で進めていくべきか見えてきます。
建物そのものの価値を上げ、同時に生活上便利に利用できる建物を目指すことも、大規模修繕工事の要素ですが、例えば「古さ」を長所と判断し、それを生かす修繕を行うのか、反対に「古さ」を短所と見て、見た目を大きく変えるのか、この判断で工事の内容も大きく変わり、費用も違ったものになるでしょう。予算と管理組合の意見とも相談しながら計画を進めていくべきです。

2回目の大規模修繕工事

2回目の工事は、前回から時間が経過していることもあり、1回目の工事よりも費用が増えます。
初回と同じ積立金では難しいため、先ほども書きましたが2回目の工事に備えた積立金の増額を住民にお願いしなくてはならないでしょう。それに加え1回目の工事の予算を残しておくのもまた忘れてはなりません。
築20年以上経過している2回目の工事は、デザイン面、使い勝手は背伸びしても新築マンションには勝てません。
新築物件に肩を並べようとするのではなく、新築当時の住民も20歳年齢を重ねてきた点もふまえつつ、マンションの個性を伸ばす方向にシフトすべきです。
例えばエントランスの工事で雰囲気を向上させる、あるいはスロープの設置や、集合玄関の扉の改修など、「使い勝手の良さ」を考慮しましょう。
必要な部分、不要不急な部分を見極めて、修繕や改良・改善内容の取捨選択を行うというのが2回目の大規模修繕工事の特徴です。

3回目の大規模修繕工事

マンションが建ってから40年近く経ってから行われる3回目の大規模修繕工事。築40年にもなれば、寿命を迎える施設が増えます。
手摺り、サッシ窓や玄関扉のほか、マンションの一生で1回だけ行う給排水設備、配管、エレベーターなど修繕個所も多くなります。そのため修繕計画立案時から修繕コンサルタントへの依頼を検討するなど、専門家にアドバイスを求めるのが良いでしょう。
また、管理組合メンバーはまず間違いなく高齢になっています。工事などやりたくない、面倒くさいといった意識が高まらないように配慮する必要が出てくるかもしれません。こうしたネガティブな意見が管理組合で多くを占めるようになってしまうと、マンションそのものの老朽化を早めてしまうので注意が必要です。

4回目以降

築50年、建物そのものの寿命が近くなってくる4回目の大規模修繕工事では、3回目よりは工事個所が少ないため費用は抑えられるものの、建物自体の劣化は進んでいます。
大規模修繕工事を検討するにあたって、マンション管理組合では同時に建替えについての声も上がってくるでしょう。コンサルタントに依頼し、さらなる修繕を行うか、建て替えの可能性を模索するか検討を進めていく必要があります。
もちろん、日常的な営繕工事の体制なども整備し、定期的な保全を繰り返していれば、築50年でもこれまでどおりに生活していくことができます。この場合、これまでの大規模修繕の質がものを言うでしょう。

まとめ

一口に大規模修繕工事と言っても、実施するタイミングにより、注意すべき点が異なってきます。回数を重ねるにつれ、難しいことも増えてくるでしょう。専門業者に相談して、検討してみるのも解決策のひとつと言えます。