マンションの経年劣化。その種類をご紹介

戸建て住宅もマンションも、時間が経過するにつれて経年劣化していきます。しかし、なんとなく劣化していることは感じていても、自分で調べたり、専門家に依頼して調べたりすることはほとんどないので、実際にどこがどれくらい劣化しているか把握している人は少ないと思います。

実はマンションの計画修繕における経年劣化の概念は、しっかりと種類分けがされています。今回のブログではその種類分けについてご紹介していきます。

 

マンションの維持管理の考え方

 

マンションの維持管理の目的は、居住者にとって安全・安心な、快適な居住環境を確保することにあります。維持管理の方法は、基本的に予防保全の考え方が原則です。

予防保全とは、簡単に言うとマンションを計画的に点検し、事故を未然に防ぎ、劣化の抑制を図っていくということです。

経年変化に伴う不具合をリアルタイムで見つけていくことと、不具合を放置せずに詳しい調査を進めていくこと、そして修繕を後回しせず、見つかった段階で工事を進めていくことが大切です。

予防保全の実行に加え、マンションの資産価値を守るという、いわば社会的なニーズに応えていく必要もあります。

つまり、マンション居住者の資産価値を守る＝経年劣化に対応していくと考えると、経年劣化とは必ずしも目に見える建物の劣化だけを指すわけではありません。

マンションの維持管理は、マンションの物理的劣化に対応しながらも、次にあげる”劣化”も修繕していく必要があるのです。

 

経年劣化は大きく分けて3つの種類

 

経年劣化には3つの種類があります。

 

＜物理的劣化＞

 

コンクリート躯体の中性化や設備の銅管など、物理的な経年劣化を指します。いわゆる”目に見える部分の劣化”を指します。

一般的な経年劣化とはこの物理的劣化を意味し、建物の修繕や古くなった部位の回収・取り替えによって、物理的に修復可能な劣化ともいえます。

計画修繕における予防保全とは、物理的劣化の修繕がメインです。

 

→物理的劣化の例

・ひび割れ経年による乾燥などによる表面的なひび割れと、建物の構造（骨組み）からのひび割れ

・中性化-空気中の二酸化炭素によって生じる、鉄筋コンクリートの劣化

・腐食-銅管の腐食など

・性能低下-電気・ガス・給排水・空調・消防設備など

・信頼性低下

・安全性低下

 

＜社会的劣化＞

 

次に社会的劣化です。こちらは建物と設備の価値に関連する劣化です。たとえば建物のデザインや設備の性能が時代遅れとなり、相対的に陳腐化してしまうことや、法令が改正され、当時では適法だった建物が、現行法に対しては不適格になるケース、社会の移り変わりや生活スタイルの変化、居住者のニーズの動向など、マンションを取り巻く状況が変わることにより、相対的に劣化することを指します。

 

→社会的劣化の例

・陳腐化-市場価値の低下

・既存不適格-法令の改正などによって現行法に対して不適格に

・居住者ニーズの変化-現在は永住志向が強くなっている

・生活スタイル-現代人の生活スタイルと合わない

・環境性低下-省エネなど未対応

 

＜経済的劣化＞

 

資産価値としてマンションを見た場合、現在の転売価格が将来の修繕費用を下回った時点で経済的に劣化が進んだものとみなされます。

特に90年代のバブルや、10年ほど前に起きたリーマンショックに代表される不況時には、地価の下落とともに経済的劣化は進みやすくなります。

 

→経済的劣化の例

・転売価格低下

・資産価値低下

・修繕費負担

・保守管理負担

・エネルギーロス-気密性や断熱性能が低い

 

このように、経年劣化には3つの種類があります。目に見える建物の老朽化だけでなく、社会的、経済的な劣化に対しても目を配り、マンションの資産価値を大きく落さないようにする維持管理を進めていきましょう。