『大規模修繕工事』の発注方式について

多額の費用を要する「大規模修繕工事」。

発注先の請負会社がイマイチで、実際に竣工したら抜け漏れが多かった、なんてことになったら目も当てられません。

施工がずさん、仕上げが粗い、ゴミが残っているなどなど。思わぬ手抜き業者に出くわしてしまうかもしれません。

それだけに、発注先はしっかりと選びたいところです。

発注先を選ぶ際に重要なのが「発注方式」です。

発注先の会社も重要ですが、チェック体制やどこまでを請け負ってくれるのかなどの「発注方式」をどのように行うかで、いろいろと変わってくることがあります。

こうした発注方式の種類をご理解いただくために、今回は「発注方式」のパターンをご紹介していきます。

大規模修繕工事の発注方式

大規模修繕工事には4つの発注方式があります。

１．設計・施工分離方式（設計監理方式）

設計・工事監理と施工を別々の会社に発注する方式です。

設計業務と施工が分離されているため、同じ設計仕様によって施工会社が見積もった工事費を公平にチェックすることができます。

設計に基づいた施工が行われているかどうかを、別の会社が管理するため品質の確保が期待できます。

また工事内容や工事費の透明性の確保、責任所在の明確さなどの点でメリットが多くあります。

デメリットとしては、設計と施工双方の発注先が必要になるため、管理組合からすると選定に関する手間や費用が増えてしまいます。そういったデメリットを回避するため、マンションの管理会社が設計を行う場合もあります。また設計監理方式では設計と施工の間で談合が発生しやすく、見積もり合わせ、バックマージンの授受が行われている場合もあります。

２．設計・施工一括方式（責任施工方式）

設計・工事管理・施工までを同じ会社に発注する方式です。

一括して発注するため、管理組合の業務や費用、スケジュール作成の手間などの軽減がメリットになります。

デメリットとしては、設計内容が施行者により異なることもあり、品質と工事費との関係性が不明確になる場合があります。いわゆるどんぶり勘定で工事費を出してくるリスクもゼロではありません。

また、第三者による設計監理等のチェックが行われないため、信頼性の高い施工会社を選定する必要があるでしょう

３．監修方式

基本は設計・施工一括方式と同じですが、コンサルタントがアドバイザーとして施工を監修する方式です。

責任着工方式では、第三者によるチェックが行われない点などのデメリットを払拭するため、チェックを行う目的でコンサルタントを立てるというものです。施工会社の選定や工事の仕様・見積もりのチェック、施工品質のチェックなど、さまざまなサービスがあります。

４．コストオン方式

管理組合が施工会社を選び、施工会社が見積もった工事費に加え、元請監理費を上乗せし、管理会社と請負契約を結びます。選定された施工会社は管理会社と下請工事契約を結びます。

管理組合が施工会社を選定し、工事内容を決めることができるので透明性が確保され、管理会社と施工会社との談合などを防ぐことが可能です。管理組合に業者を選ぶノウハウがある方がいれば有利な方式ですが、そうでない場合はコンサルタントに依頼したほうが良いでしょう。

まとめ

大規模修繕工事の発注にあたっては、発注先会社の良し悪しもありますが、発注の仕方でも費用や手間が大きく変わってきます。

いままでの修繕歴や管理組合のノウハウなどを踏まえ、最適な発注方式を選びましょう。